本文摘要：购物中心步入了集中于开业的时期，2017年全国将有近千家购物中心相继开业。业内专家认为，这些新开业的购物中心大多为经过优化的新型商业中心，和过去传统的商业项目有相当大的有所不同，体验消费、文化娱乐等环节不会做到得更佳，更为合适当前的市场需求。与此同时，这些新型的购物中心的建设和经营模式也和传统的商业项目有相当大的区别。当前正是新型商业中心布局的窗口期，传统的商业项目将因此而受到断裂并陷入困境。

购物中心步入了集中于开业的时期，2017年全国将有近千家购物中心相继开业。业内专家认为，这些新开业的购物中心大多为经过优化的新型商业中心，和过去传统的商业项目有相当大的有所不同，体验消费、文化娱乐等环节不会做到得更佳，更为合适当前的市场需求。与此同时，这些新型的购物中心的建设和经营模式也和传统的商业项目有相当大的区别。当前正是新型商业中心布局的窗口期，传统的商业项目将因此而受到断裂并陷入困境。

开业数量是去年的2倍多2017年全国预计开业大型商业项目将低约970个，相等于2016年实际开业项目数量的2倍多。2月19日，统计资料报告表明，2017年全国预计开业大型商业项目将低约970个，相等于2016年实际开业项目数量的2倍多；而商业体量预估将约9851万平方米，是2016年新开业商业体量近2.3倍。从区域产于看，华东仍然是无人比起的霸主，项目数量、商业体量占比都近超强其他大区。

西南地区打破华南地区，晋级第二，华中稍微打破华南分列第三，不过西南、华中地区实际开业亲率高于华南，2017实际开业亲率预计华南仍能维持第二位。华东作为中国经济繁盛地区，该地消费者对线下体验式新的业态市场需求充沛，因而沦为很多商业项目布局的选用。凯德集团的有关负责人就向中国商报记者透漏，凯德今年将要开业的6家购物中心有4家在华东长三角地区。

上海今年开业的购物中心数量预计有56个，在一线城市中一枝独秀。而在新晋的一线城市中，重庆以71个新开业项目独占鳌头。数据表明，一线城市的购物中心2017年总供应量仍有较小增幅，数量快速增长39%，商业体量快速增长70%。不过四大一线城市经常出现两极分化，上海、深圳2017年供应量有较小快速增长，但北京、广州项目数量经常出现大幅膨胀。

上海、深圳商业项目向郊区外阔加快，北京、广州商业饱和度更加显著。15个新的一线城市快速增长强大，项目数量、商业体量皆在全国总体量的20%以上。2017年预计新的进项目数量比2016年快速增长154%，商业体量快速增长198%。其中重庆是最引人注目的城市，数量、商业体量快速增长4倍多。

苏州、杭州、西安、武汉四个城市增长幅度也较小。天津经常出现负增长，南京、青岛、宁波新的供应量增幅较小。新的一线城市仍是最不具茁壮潜力的城市，经济繁盛城市可重点注目，西南城市快速增长量过大，必须慎重。

从预计开业项目产于可见，西南、华中地区商业地产仍在加速度研发建设，华东地区研发速度保持稳定，华南、华北上升渐趋日趋显著。未来，商业地产市场存量压力主要在二三线城市，四线城市将沦为开发商的主要争夺战市场，一二线城市更加多改向精细化运营。现在原设的购物中心很多都是经过优化的商业中心，跟以前的不过于一样，体验性比以前好，而且业态产于也更佳。

和君咨询集团合伙人王洪波告诉他中国商报记者，当前开业的购物中心实质上做到的是商业生态，随着家庭型休闲娱乐、购物、餐饮、娱乐等转往线下实体，对这种新型商业中心的市场需求减少。现在做到新式购物中心的投资方仍然盲目执着大坪效，而是更为执着定位的精准性。王洪波说道，这些新型的购物中心现在像过去那样人流密集，但数量和品质显著下降，通过大数据在经营管理方面更为细致、精准，所获得的经营效果还不俗，是很有生命力的。新模式建构多层次利润结构购物中心的发展也从研发时代转入运营和资产管理时代，建设投资模式和盈利模式经常出现了很多新的变化，经营管理专业化程度和水平都大大提高。

化身为体验休闲娱乐生活中心的新型购物中心因为生命力强劲，近年来更有了更加多的投资。除了万达、凯德、大悦城等专业商业地产企业，新城集团、绿地集团等房地产商和其他机构也争相投身于该领域，购物中心的发展也从研发时代转入运营和资产管理时代，建设投资模式和盈利模式经常出现了很多新的变化，经营管理专业化程度和水平都大大提高。今年年初，在购物中心行业甚有建树、但扩展速度却仍然极快的大悦城宣告了自己的新战略，从研发运营模式向资产管理模式的转型升级，打造出大资管平台，通过创建商业地产基金、管理输入等方式，构建资产和资本的良性循环，减缓自身发展。此前，大悦城就早已对外透露了4A大资管的运作模式和扩展战略，并合力投资机构正式成立了大悦城商业地产基金。

大悦城地产核心基金的创建，使得大悦城的优质资产溢价所求，扩展之中的资金问题的影响早已较小。大悦城地产有限公司商业管理中心总经理吴谷丰告诉他中国商报记者，尽管购物中心行业面对着市场存量极大、同质化竞争激化、结构性问题引人注目的困境，但由于市场缺少优质运营商，一个品牌建设好、运营能力强劲、有持续发展战略的商业项目仍有较小的发展空间和顺利机会。她回应，商业地产转入存量时代，市场上的存量项目极大，简单优质运营能力的运营商项目可选择性就相当大。

大悦城地产董事长兼任总经理周政曾回应，大悦城在资本运作方面的经验主要是向凯德、普洛斯自学。作为中国购物中心行业的领军企业，凯德集团在利用国际资本扩展版图方面早已累积了很成熟期的经验，多年前首创房地产金融和轻资产发展路径。凯德公司告诉他中国商报记者，凯德很早已与国际机构投资者合作，正式成立专业的房地产基金，构成专业的资本运作模式，参予购物中心的并购与运营。目前凯德在中国一共有66家购物中心，绝大部分为谦和项目，从去年开始，凯德开始投身于管理输入，首先在长沙签定了第一个购物中心管理输入合约。

今年1月，凯德在西安与盛恒（西安）房地产开发有限公司就御锦城项目签定购物中心管理合约。凯德商用首席执行官廖茸桐就曾回应，凯德以谦和项目居多、输入管理为辅助的策略，是根据市场需求作出的快速反应。

凯德高层透漏，凯德做到输入管理更加主要的目的是不断扩大凯德的网络，从而强化规模优势。事实上，通过房地产金融和轻资产运营模式早已沦为当前很多大企业发展购物中心业务的主要途径，万达、新城等企业也都在采行这种途径乘机扩展自己的商业版图。王洪波告诉他中国商报记者，新型的购物中心所建构的商业生态使之利润结构更为简单和多元化，赢利点比以租金和广告位主要收益的传统商业项目多了不少。

例如，商业地产研发把金融资本融合进去，资金链包含更为合理，不仅更进一步减缓了研发速度，还大大降低了投资研发的资金成本，提升了整体经济效益。再行如，这些新型商业中心还可以与互联网金融企业合作，取得承销分为。

另外，很多新型商业中心还可以和资本融合发展金融衍生品。最近二三年是新型购物中心的窗口期。

王洪波同时回应，过了这个时期机会就没了，这也是很多大企业竞相跑马圈地的原因。他指出，未来行业的集中度不会更加低，大企业的机会更加多，相对而言，那些老旧的、在城市中心的商业项目可能会由于被这些新型购物中心蚕食客流和市场而正处于风险之中，甚至不会被大企业挤死。

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