本文摘要：近期RET睿意德中国商业地产研究中心公布了《双城记2017年西南双城商业地产年终盘点》，针对西南经济中心城市重庆、成都展开了仔细观察对比，从双城2017年整体的宏观展现出及明确商业展现出，对未来双城的商业趋势展开预判分析。中西部兴起，西南双城或出领头羊1980年代开始到2000年的20年时间里，有一个国家发展战略叫东南沿海优先发展战略，大量人口、优秀人才跑到沿海地区，中西部地区少有人问津。

近期RET睿意德中国商业地产研究中心公布了《双城记2017年西南双城商业地产年终盘点》，针对西南经济中心城市重庆、成都展开了仔细观察对比，从双城2017年整体的宏观展现出及明确商业展现出，对未来双城的商业趋势展开预判分析。中西部兴起，西南双城或出领头羊1980年代开始到2000年的20年时间里，有一个国家发展战略叫东南沿海优先发展战略，大量人口、优秀人才跑到沿海地区，中西部地区少有人问津。如今，互联网的发展，避免了信息不平面；而中国高铁的里程数，早已占了全球高铁里程数的70%，是中国十年前的186倍。

高铁早已把城市与城市、区域与区域之间的距离，物流的距离和人口流动的距离压扁了。中西部地区的产业优势和能力开始突显天秤座效应，而西南双城展现出亮眼。

在此社会经济背景下，RET睿意德中国商业地产研究中心通过对2017年商业数据的盘点及分析，找到在2017年的商业市场中两城各不具优势，联合推展西部的商业兴旺。2017年双城宏观展现出一、 城市经济两城经济位列全国前十，增幅强大，为商业发展建构潜力和后劲2017年，成都，重庆两城倒数两年GDP位居全国城市GDP前十，经济发展状态较好，生产总值与经济增长速度逐步与一线城市投向；2017年前三季度，成都、重庆GDP维持较高增长速度，其中重庆以10%的增长速度引导全国重点城市。第三产业生产量比大大下跌，两地服务业未来不会沦为承托性产业产业结构更进一步优化，两城第三产业生产量渐渐占总生产量的半壁江山。

这也意味著未来服务业将不会沦为承托产业，沦为助推经济快速增长最强大的动力。二、人口变化1、人口吸引力成渝常住人口大幅上升，不具备更加强劲的人口导电能力2、人口政策人才引入政策助推两城的人口结构优化，成都对人才引入范围更加甚广2017年成都在人才引入方面对外开放三种渠道，而重庆仅有对外开放一条渠道，成都对人才引入、人口招揽的范围更加，力度更加强劲。两城魅力的攀升，未来或沦为高净值人群替代性落户城市成渝两城推崇人才引入，通过获取优渥的福利条件，更有一批有才干的中青年。

在为城市流经更加多新鲜、活力的血液的同时也将更进一步优化两城的人口结构。三、消费市场1、消费市场成渝零售市场规模大幅减小，消费市场潜力也在更进一步被获释社会消费品零售总额上升沦为全国趋势，从总趋势显然，2017年成渝两地社会消费品零售总额仍低于全国平均值快速增长水平。2、消费意愿居民消费意愿提高，为成渝消费市场获取强劲反对根据成都、重庆城镇居民人均开支以及人均农村居民收益的测算，成渝两地居民的消费意愿正在提高，是成渝经济发展强劲的牵引力。

3、消费结构成渝消费结构大大优化，更为侧重精神性及发展性消费近5年来，相对于衣食住行的基础物质开支，成渝两地居民在交通通讯、医疗保健开支、文化娱乐等精神性、发展性消费开支比例明显提高。小结：基础较好，潜力极大成都、重庆经济的较慢发展，使得大规模基础设施建设沦为必定，同时居民消费力市场需求的获释，为城市商业发展获取了基本土壤。

成都、重庆居民消费加快升级助推第三产业较慢发展。第三产业的兴旺也将强化城镇的服务功能、核心区水平和电磁辐射能力，从而造就商业发展。

城市人口稳定增长，对消费快速增长及消费升级有促进作用。持续减少的人口红利又更进一步反对了城市建设和经济发展，一定程度上也增进着城市商业的兴旺。2017年双城商业展现出一、市场概况1、商业存量成渝两地正处于商业存量时代，商业总量大幅快速增长，去库存依然是重中之重2、商业供应成渝追加商业供应呈圆形上升趋势，市场渐趋理性，从源头减轻低库存从2015-2017年数据表明，基于可观的商业库存，成渝商业土地供应量近几年呈圆形持续上升的趋势，从源头上减轻低库存。中心城区无商业供应，多集中于新区，未来将呈现出商业多中心格局成都商业供应以二环以内为中心呈圆形放射线供应状态，其中天府新区供应数量仅次于，未来天府新区将构成新的商业格局;重庆供应以北偏东方向居多，呈圆形多点供应形态。

3、 企业拿地商业地产百家争鸣，商业地产发展模式渐渐呈现出多样化多达，近3年来，百强房企在成渝两地拿地数量有上升趋势，而中小地产企业拿地数量2017年有大幅度快速增长，商业地产发展模式 将渐渐呈现出多样化。4、房企进驻外来百强房企的大大进驻，成渝两地商业地产研发将愈发多元文化、多元，成都外来房企实力更加强大2017年新的转入成都房企共计11家，这11家均是全国百强房企；新的转入重庆的房企共计14家，其中6家为全国百强房企。5、开业情况2017年成渝商业项目开业展现出出色，为市场流经新鲜血液从城市来看，重庆开业数量仅次上海位列第二，成都以18个项目位列第四，两城开业项目中少有优质项目;?从区域来看，以上海居多的华东地区一家独大，西南地区在重庆和成都的助推下，多达经济更为繁盛的华南地区，西南商业势头更加败。成都商业研发以外来居多，重庆本土房企与外来房企势均力敌2017年成都新开业的项目中由外来房企打造出的商业项目高达68.75%，商业更为非常丰富多元;重庆本土开发商实力强大，长期以来是重庆商业的主力军。

今年在新开业的项目中找到众多优质的外来研发项目，代表重庆商业正在南北更为对外开放、多元文化、多元的阶段。成都转入多点开花的小体量社区商业时代，重庆喜好打造出综合性大型商业地标成都2017年原设的商业项目中，高于5万m的小体量占到半壁江山，多为社区型商业;?重庆2017年新开业的商业项目中，低于10万m的商业占到64.3%，多为综合性大型商业。

6、紧店情况重庆首度转入百货紧店高峰，今年成都百货业态配对更为白热化，执着大坪效的单一功能商业市场萎缩激化2017年沦为成都百货紧店高峰期，共计重开8家百货;?重庆在经过2016年百货密集紧店期后，在今年有所恶化，重开2家;? 从百货紧店情况来看，执着大坪效的单一功能商业逐步衰退，未来多元化功能的商业才能在市场存活7、运营概况购物中心近三年来空置率小幅下跌，成渝购物中心正处于升级调整期，品牌产卵和引入速度必须提高成都空置率将近四年来保持在7.1%-10.2%之间;重庆空置率将近四年来在13.7%-10.8%之间浮动;成都和重庆近三年来， 购物中心空置率皆呈圆形小幅下降趋势;其原因一是转入存量时代后，由于部分购物中心战略的改变以及品牌的调整，造成空置率的小幅下降;其原因二是品牌的产卵和引入的速度与商业体量的快速增长无法给定，造成购物中心的空置率下降。重庆购物中心租金水平更为平衡;成都购物中心的租金分化相当严重，新区商业运营面对更大的压力从租金方面来看，重庆的非核心区域与核心区域租金水平差距较小，发展更为平衡;成都非核心区域与核心区域租金分化相当严重，新区商业运营面对较小的压力。

小结：商业调整期到来，多元化成主旋律成都、重庆核心商圈饱和状态，在低库存和白热化的市场竞争之下，商业转入调整动荡不安期，研发步入理性阶段，新的商业向外伸延。随着交通的较慢发展，内陆城市固有的信息不平面壁垒被渐渐超越，成都、重庆商业更为对外开放、多元化。未来，运营能力将是双城商业必须重点提高的方向。

二．品牌展现出1.首入品牌展现出外来首入品牌抢滩登岸成渝，成渝不具备强劲的品牌吸引力，其中国际奢华品牌中国首店选址成都成渝首入品牌中零售业态占到较为大，两城互为较之下，重庆市场品牌业态类型更加非常丰富2017年新的入驻成渝两城的品牌中脑宽餐饮、服务、零售、娱乐业态，类型非常丰富，其中入驻成渝的零售品牌占到新的入驻品牌的部份 部分比重，互为较之下，重庆新的入驻品牌比较业态更为非常丰富。2、零售品牌展现出成都奢华品牌入驻及开店情况领先、重庆市场后神经性力，未来西南市场竞争愈发白热化因奢华品牌同一区域布局的门店受限，同为西南区域两大重镇面对着品牌名额的竞争。

从累计2017年奢华品牌入驻数量来看:成都37大奢侈品品牌已全部转入，并且以55家低于品牌在重庆开店数量，整体展现出引人注目;重庆37大奢侈品品牌新的开店数量9家，奢华品牌市场后神经性力，未来展现出可期。成渝零售品牌引导全国绝大部分重点城市，成都沦为仅次上海 、北京第三大零售市场，重庆领先于两大一线城市从慢时尚、轻奢、奢侈品三个维度来看，成渝零售市场名列全国重点城市前段位;?成都展现出最为引人注目，轻奢、奢侈品布局仅次上海、北京;重庆在轻奢、奢侈品布局数量上多达深圳、广州两大一线城市，为西南零售市场蓄力。

小结:西部市场潜力苏醒，重庆对品牌的吸引力下降商业的顺利展现出在强劲的品牌吸引力和人群号召力，西部两大重镇成都、重庆在2017年的品牌市场 中具有十分出色的展现出，甚至打破一线城市。其原因归因于于两大城市可观的消费市场以及日益优化的消费 结构。未来，西部将沦为更加多品牌进驻的选用地，同时双城必须利用市场优势产卵更好的本土IP，提高自我再造能力，塑造成原始的商业链。三、 商业亮点1.以文化为核心的商业兴起成都、重庆文化历史底蕴浓烈，领先于广深一线城市，文化将沦为商业市场的最重要竞争力存量时代随着竞争的激化，购物中心的差异化市场需求日益严峻，而结构性低迷的品牌市场仍未积蓄好力量给购物中心以充裕的自由选择，传统的品牌和业态的更换很难不落窠臼，场所的内容运营沦为差异化的关键。

城市的氛围正是培育这些跨界项目的土壤，很深的文化底蕴不仅能确保文化资源上供给充裕，还培育了在精神文化表达意见上更为非常丰富圆润的消费者。成都、重庆在氛围方面具有较好的底蕴，沦为商业市场的最重要竞争力。连锁模式的品牌无法符合消费者差异化的市场需求，成渝本土IP羽翼日益丰裕成都餐饮、休闲娱乐娱乐、生活服务本土十大人气品牌中本土IP占优势，重庆餐饮本土IP强势;?非常简单的拷贝商业无法符合各个地区的有所不同的消费者，购物中心支撑的功能也从购物、睡觉改向更为非常丰富的文化体验场所，本土IP更加能逃跑消费者的表达意见。氛围浓烈，文创类品牌入驻成渝意向低，但本土文化类品牌的产卵及扩展力度还须要强化全国TOP50文创品牌入驻成都20家，重庆10家;?成都3家本土文创品牌获奖全国TOP50文创品牌榜单，品牌类型以小众业态居多，分别为刺青品牌纹玩游戏刺青，潮牌子集店SPARKO，创新皮影戏冰人创艺影戏馆，但知名度都比较较低，且目前暂未打进其他城市市场。

成都、重庆氛围浓烈，但在本土文化品牌打造出方面还须要更进一步强化，未来发展空间极大。2、个性化商业时代来临时尚、个性化资源蔓延至西南市场，成都展现出最为亮眼，沦为时尚第三城作为西南两大重镇，成都、重庆在时尚、个性化资源上有较好的展现出，特别是在是成都，在明星店、卖手店数量上位列第三，早已成 为仅次上海北京、引导国内、媲美国际的生活方式风向标。3、 新的商业的可行性试水技术升级促成新零售应运而生，西南市场正处于可行性试水阶段当前人们的生活节奏、技术改版节奏、行业变革节奏都在减缓，异业侵略型的技术政治宣传将沦为商业新的常态。新零售在2017年沦为 大冷趋势，但在西南市场今年意味着是试水阶段，还并未构成大爆发。

业态边界更加模糊不清，更加多综合跨界品牌转入成渝市场，渐渐代替单一的功能店2017年首入西南品牌中，较多品牌跨界店、子集店，品牌跨界打造出多功能填充店铺沦为趋势;另外，品牌通过分店、概念店等方式提高消费体验感与场景感觉。打造出新的场景体验型业态沦为商业升级调整、回头差异化道路的主攻方向，成渝体验式商业正处于2.0阶段体验式商业1.0:探寻阶段，逗留在喊出口号。?体验式商业2.0:试水阶段，体验业态单一。?体验式商业3.0:与众不同阶段，业态多元化。

业态、定位、消费人群三者构成高度与众不同，商业确实享有自己独有的性格。小结:紧随市场趋势，西南全面落地2017年实体商业新的绽放生机，技术的升级和消费 结构的转变促成新零售，使电商和实体寻找平衡点，执着联合发展。成都、重庆凭借强劲的包容性步入这 场商业政治宣传战之中，紧随市场前沿趋势。

未来，成渝双城将有更加多新零售的表现形式经常出现，政治宣传传统的商业模式。未来双城商业趋势研判成都本土企业发力，重庆外来企业助力城市发展模式的有所不同可谓了有所不同的商业发展格局。成都长期以来以多元文化、对外开放的姿态庆贺多元商业，但同时也不存在着本土企业更为弱势的问题；重庆本土房企实力强大，在商业中仍然以来占到主导地位，外来房企无法关上局面，但在今年经常出现了新的转机。

未来，成都本土房企的发力和外来房企对重庆商业的助推，将使双城商业格局更为完备，形态更加多非常丰富、多元。重返中心，城市再造将是核心命题城市资源已渐趋饱和状态，产业转型正在再次发生，商业地产转入存量时代，双城应当以再造的眼光，将城市发展中的问题前置，忠诚回头城市再造之路。未来，双城将更加多参予城市文化建设，执着城市的宜居，这客观上沦为城市再造的动力。

新零售更进一步突破场内界限，服务沦为实体商业场景打造出核心新零售时代，谁能更加高效更加优质地服务，谁就能夺得消费者。未来，双城将利用场景化思维打造出营销闭环。双城实体商业将致力于挖出场景模块下的感性消费，获取给消费者的就是指消费市场需求符合、交流对话体验、情感纽带运送。新技术将驱动新物种演化双城商业地产市场向一线城市相若。

未来将更为数据简化和内容化，填充业态将沦为主流。生活方式需要覆盖面积商业的全维度空间，不但可以对传统品牌、空间、文化彰显新的消费内涵，还可以建构新的消费生命。消费阵地向年轻化移往，亚文化或出创意愈演愈烈点年长消费群体的小众化重组、亚文化单体，产生了西南地区多元消费的动力机制。

未来，双城商业将符合、适应环境和挖潜个人化、小群体的市场需求，将充满著个体传达的设计感觉带入消费当中。

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