本文摘要：需要做到其他做生意赚大钱的人，不一定能在酒店上赚。 这是很多酒店业内人士对自己行业的共识。但有国内的开发商却不这么指出。 过去的三年时间里，中国的房地产开发商一度冷玉女酒店投资，造成多个城市里低星级酒店问世速度超过历史高点，预计2008、2009年都将是新的酒店开业的高峰期。 开发商的这场旅行却并没看上去那么舒适度。事实上，为数不少的酒店投资项目早已遇上了支出严重不足、超额投资甚至延期开业等各种各样的问题。

需要做到其他做生意赚大钱的人，不一定能在酒店上赚。　　　　这是很多酒店业内人士对自己行业的共识。但有国内的开发商却不这么指出。

过去的三年时间里，中国的房地产开发商一度冷玉女酒店投资，造成多个城市里低星级酒店问世速度超过历史高点，预计2008、2009年都将是新的酒店开业的高峰期。　　　　开发商的这场旅行却并没看上去那么舒适度。事实上，为数不少的酒店投资项目早已遇上了支出严重不足、超额投资甚至延期开业等各种各样的问题。　　　　有人士总结，鉴于对酒店行业的理解严重不足却又盲目投资，开发商不吃了很多哑巴亏。

　　　　可怕的扩展　　　　林丹（化名）是深圳南山一家五星级酒店的公关经理。虽然酒店要到第三季度才开业，但她却在年初就开始了辛苦的公关工作，因为来自同行的竞争压力让她意识到早于做到谋划的最重要。　　　　据理解，在深圳南山，有丽兹·卡尔顿、四季、喜来登、香格里拉、威斯汀等几大国际酒店品牌的驻守，竞争的硝烟让这片土地上未来的市场格局显得扑朔迷离。

　　　　这样的现象并某种程度再次发生在深圳，无论北京、上海、还是广州，预示着国际酒店巨头跑马圈地，低星级酒店问世的速度超过历史最高点。有统计资料表明，北京、广州、深圳近年将新开业的高档酒店分别都有十多家。　　　　有意思的是，这一场酒店扩展战役中，房地产开发商沦为仅次于的幕后推动者。以富力地产（02777.HK）、保利地产（600048.SH）、金茂集团、华侨城集团等为代表的一大批发展商，于是以以较慢而且大规模的投资挤身酒店行业。

　　　　与此同时，来自国际上的品牌酒店管理公司于是以借着这场东风在中国攻城略地。洲际是在国内扩展最慢的国际酒店集团，这个集团在2008年的开业计划是125家新的酒店；发展尤为激进的万豪旗下品牌丽兹·卡尔顿，也规划了9家国内酒店。

　　　　伍昊是深圳一家由开发商投资的豪华酒店的副总经理，他也是这个酒店最先做到的管理人员。在他显然，无论深圳还是其他城市，开发商的酒店投资不道德中显然不存在不理性的因素，展现出在有部分开发商对市场调查以及项目可行性分析过于而导致的盲目投资。　　　　开发商的先天不足　　　　虽然更加多的国内开发商早已引进了各个有所不同品牌的国际酒店管理公司，但甚丰本土特色的开发商与国际互通还只是一个开端。

融合的路仍然漫长。　　　　一家负责管理酒店投融资业务的负责人赵先生认为，开发商是这一轮酒店投资中的生力军，但不存在对酒店运营管理几乎陌生的先天不足的缺憾，这造成开发商在投资过程中回头了很多弯路。　　　　据介绍，一个酒店的投资时间平均值为36~48个月，在这过程中，如果与管理公司没展开充足的详尽的交流，将预见先前遇上十分多的困难。

具体表现在：物业的设计约将近管理公司的拒绝；用料不适合；基础或者客房尺寸不合格等等。这些困难的后果乃是：按照管理公司的标准新的施工、投资超出预算甚至延期开业时间……　　　　富力地产在广州珠江新城投资的两家酒店的开业时间就比预期延后了整整一年。2004年7月，富力地产集团与全球两大酒店业巨头——万豪国际集团和凯悦国际酒店集团同时在东方宾馆(000524行情,股吧)举办了庆典的签下仪式，富力将与万豪、凯悦一起联手在珠江新城打造出国际顶级豪华酒店——富力丽兹·卡尔顿酒店和富力君悦酒店。

当时富力地产预计的开业时间是2006年底。但到了今年3月和4月，这两家酒店才以求陆续开业。　　　　而深圳的一家酒店则因为物业总约将近管理公司确认的开业标准，造成开发商新增投资高达1.6亿元。有业内人士透漏，五星级酒店合理的客房数量在250~350间，按照每间客房的耗资大约150万元计算出来，一家五星级酒店的总投资额在4亿~5亿元左右。

新增1.6亿元相等于新增了总投资的30%。尽管是财大气粗的开发商，这样的延误也不是一件无聊的事情。

　　　　赵先生认为，开发商对酒店商业运营模式认识不清以及解读不浅，造成了种种意料之外的损失。因为国际酒店管理公司都有自己的品牌标准，这个标准涵括了物业从选址、打基础、设计、用料等方方面面。

越是高端的酒店品牌，其标准越大为严苛和严苛。开发商的物业一天约将近这个标准，就必需改建以超过开业标准。

　　　　一个类似的人群　　　　毫无疑问，开发商与管理公司之间，必须的是融合剂，以构建双方的有效地交流，增加不必要的损失。　　　　在这个问题上，伍昊的观点是，开发商必须懂认同专业的人员，并通过专业人员对市场的精确的分析和调研。

“开发商赚了钱，不免自我收缩，以为自己什么都会做到。但酒店不是研发房子，其报酬周期过于宽，而且很更容易因为一点细小的错误决策造成满盘皆输的后果。

”　　　　据介绍，伍昊所指的专业人才，在行业内被称作酒店的“业主代表”。即代表业主方参予酒店的投资及经营方面的决策。但失望的是，国内很多酒店的业主代表是酒店开业之初才做到，这竟然开发商在投资阶段缺乏了专业的反对。　　　　业内人士回应，业主代表是应当从项目之初就插手的人员。

这个人后面还应当有一个团队。却是，管理公司是一个团队在与开发商洽谈，开发商也应当培育出有一个团队来适应环境与国际管理公司的合作。同时，业主代表必须同时不具备投资背景、对建筑有常识、具备项目运作的经验、懂酒店经营管理，最后，还必须有较强的交流能力。

　　　　据理解，在国外，业主代表往往是酒店的资产管理人。“几个亿的资产转交别人，如果没适合的人选来照料这个物业，将是十分可怕的事情。”　　　　由于国内酒店业较慢扩展，人才的紧缺早已沦为制约行业发展的瓶颈，培育机制跟上造成业内的人员流动出现异常频密。在这样的背景之下，不具备综合素质的业主代表人选堪称凤毛麟角。

　　　　业内人士感慨，目前这个类似的人群中不存在三个问题，一是无法及时做到，二是名不副实，三是身在方位上却不告诉该做到什么事。　　　　伍昊称之为，这个人最差在拿地的时候就插手，他需要替开发商考虑到报酬，理解老板对项目收益的预期以及投资的支出；同时能对市场有明晰的辨别，并对各个有所不同品牌的管理公司风格有所理解。

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