本文摘要：土地市场一向是楼市的温度计。2018年，这个市场的热度逐月递增。 同策研究院数据表明，今年前11月上市房企前20强劲拿地金额1.45万亿，同比去年增加了1500亿，降幅大约10%；将近三个月来，25家主流房企平均值每月拿地倒数严重不足千亿，土地市场更进一步降温。与此同时，市场中经常出现了更加多的吞并并购机会，万科、中海、保利等房企享有更为充足的资金，今年收购动作屡屡，而其他不时挤兑资产的房企，则突显资金紧张。

土地市场一向是楼市的温度计。2018年，这个市场的热度逐月递增。

同策研究院数据表明，今年前11月上市房企前20强劲拿地金额1.45万亿，同比去年增加了1500亿，降幅大约10%；将近三个月来，25家主流房企平均值每月拿地倒数严重不足千亿，土地市场更进一步降温。与此同时，市场中经常出现了更加多的吞并并购机会，万科、中海、保利等房企享有更为充足的资金，今年收购动作屡屡，而其他不时挤兑资产的房企，则突显资金紧张。未来发展明年，多位业内人士预计，土地市场或保持低温，行业兼并重组将更进一步了解。

无论是招拍挂拿地还是收购交易，从现在到明年三季度，都是一个较为好的窗口期。同策咨询总监张宏伟回应，大型房企应当把握住这段时间的拿地机会。

土地招拍挂遇冷过去三年地王频出的土地市场，今年仍然受到房企热捧。12月6日，同策研究院公布的数据表明，在土地招拍挂市场，今年前11个月TOP20房企共拿地约1.45万亿，与去年同期的1.6万亿比起，显著上升。

其中，万科以1806.82亿元名列第一，碧桂园和保利分别以1291.61亿和1227.37亿元名列二三；在拿地面积方面，碧桂园、绿城有限公司和万科分别以5408.52、4288.62和3646.11万平方米，名列前三位。而去年前11月，万科的拿地金额为2104亿，碧桂园则以2409.95亿元夺下6024.86万平方米土地，位居榜首，其他房企去年的拿地展现出也广泛高于今年。21世纪经济报导记者统计资料找到，去年同期以1117.49亿元夺下4530.5万平方米的恒大，在今年仅有花费382.26亿元在招拍挂市场拿地，在前20强劲的房企中垫底。

在万科、中海等房企内部人士显然，土地市场的降温是逐步再次发生的。根据中指院数据，2018年上半年，20家典型代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%，维持较高水平，规模扩展意愿较强。其中仍以招拍挂居多。

改变再次发生在三季度。9月份开始，无论从拿地金额还是拿地面积来看，龙头企业都没能沿袭之前的热情。中原地产研究数据表明，25家房地产行业龙头房企中，9-11月，拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿，倒数3个月高于千亿，这是最近4年来首次经常出现。

在2018年之前的月份，基本拿地金额都在1200-2000亿这个区间。刚过去的11月，土地市场打开新一轮放量供应。根据同策研究院数据，11月全国土地供应9919宗，比上月减少928宗，比去年同期减少1266宗；土地供应建面53701.29万平方米，环比、同比分别下跌8.91%、14.12%。

在这样的供应性刺激下，也没能使房企在土地市场上回心转意，房企的态度依旧慎重。同策研究院监测数据表明，11月全国建设用地共计成交价5664宗，比上月增加1290宗，比去年同期增加162宗；成交价金额约4154.89亿元，环比上升7.86%，同比上升15.7%。

房企对土地市场的态度为何改变？上海资深房地产评论员宋会雍指出，市场风向改变了，尤其是国家房住不炒和极力遏止房价下跌的基调，被迫房企都作出调整。宋会雍预测，明年上半年到第三季度估算还是在盘整，如果地方政府对价格妥协，有可能下半年不会有恶化。现在地价早已有所减少了。

同策咨询总监张宏伟则指出，对于名列在前的房企来说，从现在到明年三季度应当之后注目一二线的土地市场，现在是重返一二线城市市场的机会。收购活跃宋会雍认为，当前大部分公开发表招拍挂的土地都有各种容许拒绝，加之居高不下的土地价格，房企更加不愿通过缴收购的渠道去取得土地。同策研究院数据表明，无论是从交易金额还是交易面积来看，11月TOP20上市房企土地成交价金额集中度环比皆有所下降。

且今年1-11月总计来看，TOP20上市房企拿地集中度同比依旧有有所不同程度的下降，集中度高于去年同期。市场上，今年房企之间的兼并重组屡屡首演，近较往年为多，其中少有再次发生在万科、恒大、融创、万达、华夏幸福等大型房企之间的收购交易。在今年房企的收收购中，最引人注目的要数高喊活下去万科的几次动作。早于在今年3月份，万科就以17.8亿元总价夺下杭钢集团资产包，追加8个项目；10月又通过并购目标公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发了多个环京项目，交易价款大约为32.34亿元。

万科与海航的交易就更加紧密。7月，万科从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园（一期）80%股权，交易价格为3.12亿元；其后又于11月夺下海航基础旗下子公司所持有人的广东兴华实业100%的股权，价格大约为10.35亿元。除万科外，融创、保利、中海等房企都在今年大力进行缴收购。今年初，保利通过合作方式，从美的地产获得佛山市高明区丽景东路南侧地块； 10月29日，融创并购万达文旅收尾，出资62.8亿并购原万达文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。

万科、保利、融创这类资金充足的房企倒数发动对同行的并购，而华夏幸福、海航、万达等出售资产的不道德，则突显其自身的资金紧张。纵观房企发展史，万科、恒大、融创都在特定的时间、机会中大规模并购其他公司资产，构建企业的快速增长。比如万科并购南都地产，恒大并购华人置业等港商资产，融创并购万达文旅等案例。

从将来来看，地产行业品牌企业的集中度还是不太高，未来行业内的出局和盘整还不会之后再次发生。宋会雍对21世纪经济报导回应，在行业上行周期中，实力强劲的房企可以展开逆周期操作者，从而构建规模的大幅度扩展。

缴收购在之后不会更进一步加剧。宋会雍回应，兼并重组是一个趋势，不过于更容易经常出现调头和消息传递，应当不会持续发展下去。融创中国董事局主席孙宏斌指出，中型房企被收购的情况，在2018、2019年会经常出现，房企收购的份额将向大公司集中于，前十名房企市场占有率未来将超过50%的比例。

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