本文摘要：地产去库存出有招在中央财经领导小组第十一次会议上确认消弭房地产的方针之后，住房公积金条例的修改工作开始启动，其中的最重要内容之一就是通过发售公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，协助更好的购房者取得低息贷款。从操作者模式上，与美国的两房差异并不大，但美国的两房证券更加简单，构成各种派生金融产品。同时，中国的住房贷款首付比例更高，风险要较低得多。 央行的数据表明，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。

地产去库存出有招在中央财经领导小组第十一次会议上确认消弭房地产的方针之后，住房公积金条例的修改工作开始启动，其中的最重要内容之一就是通过发售公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，协助更好的购房者取得低息贷款。从操作者模式上，与美国的两房差异并不大，但美国的两房证券更加简单，构成各种派生金融产品。同时，中国的住房贷款首付比例更高，风险要较低得多。

央行的数据表明，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估计，如果我国资产证券化亲率需要超过50%，才可共计获取7-8万亿的流动性。

随着《住房公积金管理条例》的大修，一项不足以影响中国楼市后半程的制度正在呼之欲出。11月20日，国务院法制办公室发布《住房公积金管理条例（修改送审稿）》，征询社会各界意见。

其中具体，住房公积金管理中心可以申请人发售住房公积金个人住房贷款反对证券。该项看起来不起眼的条款，实质上为公积金贷款的资产证券化关上了政策窗口。而去年的930新政，早已具体反对商业性房贷实行资产证券化。

有业内人士认为，如果上述政策以求实施，相等于打造出中国版的房利美和房地美（下称两房）。其不仅可以切断房贷和资本市场之间的地下通道，性刺激个人住房贷款市场需求，而且对于去库存具有大力的意义。

在中国楼市转入下半程之际，该项制度堪称影响深远影响。多位受访者认为，尽管美国两房曾在2007年经常出现兑付危机，但实行房贷的资产证券化仍是中国房地产业的大势所趋。唯一必须疑虑的，是低利率环境下的市场信心。

曾中断试点个人住房贷款的资产证券化，是所指将缺少流动性但需要产生平稳现金流（本息交还）的个人住房抵押贷款构成资产池，以资产池所产生的现金流（本息交还）作为支付基础，通过风险隔绝、现金流重组和信用增级，在资本市场发售资产反对证券的融资不道德。其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和支付基础来自个人住房公积金贷款。

房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。按照中信建投的说明，其仅次于意义在于，通过资本市场筹措资金，减少资产池的规模，强化资金流动性。我国曾在2005年发售个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，建设银行发售个人住房抵押贷款证券05建元1期，两年后又发售07建元1期。

随后美国次贷危机愈演愈烈，为了防止受到国外金融危机的不良影响，我国在2007年停止了上述试点。中金公司房地产行业研究员宁静鞭对21世纪经济报导记者回应，通过个人住房贷款发售MBS筹措资金的作法，与房利美和房地美的操作者方式异于。但后者在2007年经常出现兑付危机，被指出是引起金融危机的导火索。

两房也最后被美国政府托管地。随着美国房地产市场转好和房价回落，到2014年，两房已基本偿还美国政府1875亿美元的援助金，美国政府于当年3月解散，两房之后沦为美国房贷资产证券化市场的主力。

我国的房贷资产证券化试点某种程度在2014年重新启动。中国邮政储蓄银行于7月发售邮元2014年第一期个人住房贷款反对证券化产品，意味著时隔七年后，该项试点月重新启动。2014年9月30日，央行、银监会月发文认为，希望银行业金融机构通过发售住房抵押贷款反对证券（MBS）等措施筹集资金。

同日，住建部、财政部、央行牵头公布《关于贯彻提升住房公积金用于效率的通报》也明确提出，有条件的城市要大力实行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。大势所趋我国重新启动房贷资产证券化试点，与美国政府解散两房，某种程度再次发生在2014年，但两者并非时间上的凑巧。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报导回应，从2014年开始，我国房地产市场供大于求的基本面月奠定，由于市场需求低迷，房地产投资增长速度、新开工面积、购地金额等指标一路上行，至今仍正处于低位。他指出，通过房贷资产证券化的方式来性刺激市场需求，是一种不切实际的办法，也是大势所趋。中信建投认为，我国住房公积金的主要问题在于溶解资金可观，但是投资渠道狭小且投资收益较低，造成部分省市已无法派发住房公积金贷款。

因此拓宽投资渠道、提升贷款流动性是适当之荐。由于房地产市场颓势已拖垮经济增长速度，今年10月以来，监管层倒数做到过来库存的公开发表表态。随后，《住房公积金管理条例》的修订稿实施，容许公积金贷款实行的资产证券化。

分析人士认为，这一系列的表态，意味著我国月关上了房贷资产证券化的政策窗口。按照我国的房地产交易规模，对房贷实行资产证券化的空间极大。

央行的数据表明，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估计，如果我国资产证券化亲率需要超过50%，才可共计获取7-8万亿的流动性。

而目前美国住房抵押贷款资产证券化相似90%。在去年的930新政后，目前我国早已有武汉、盐城、湖州、常州等地积极开展了公积金贷款资产证券化试点业务。今年6月30日，武汉住房公积金中心发售汇富武汉住房公积金贷款1号资产反对专项计划，也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品，发售规模为5亿元。

其中的4.75亿元优先级证券已在上海证券交易所上海证券交易所交易。8月初，常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产反对证券顺利发售，总融资额度为6.19亿元，期限为6个月，这也是目前国内公积金行业资产证券化的单笔仅次于融资额。中信建投认为，商业贷款和公积金贷款的试点皆有先例。

从可操作性来讲，我国实行个人住房贷款证券化已不不存在技术性问题。会重蹈两房覆辙对于中国版两房否不会重蹈美版两房的覆辙？受访者广泛回应坚称。

杨红旭认为，市场环境和监管力度等多方面因素，都要求了中国版的两房会遭遇兑付危机。他回应，银监会对于个人贷款的监管采行稍慎重的态度。按照现有规定，我国公积金贷款的低于首付比例为20%，商业贷款的低于首付比例为25%。

这与多年前美国实行的零首付具有显著有所不同。与此同时，我国在办理个人住房按揭贷款时，对于偿还人资质和收入水平也具有严苛的审查。这些措施都要求了，我国的个人住房按揭贷款是目前银行业比较优质的资产。

杨红旭还认为，美国在销售资产证券化产品时，将其分成优质债、次级债等多个品种，并之后以金融创新手段展开纸盒，这毫无疑问不会更进一步增大风险。他还回应，美国两房的衰败，还与美国整体经济水平的下降和房价泡沫的裂痕有关。但当前中国的整体房价并不不存在显著的泡沫。多数受访者认为，此前我国实行的房贷证券化试点进展较慢，主要原因就在于没能构建利率市场化。

如今该项进程正在减缓，但又面对利率偏高的窘境。宁静鞭回应，在当前整体利率水平较低的情况下，房贷资产证券化产品的收益率必定不会被太低，这毫无疑问不会影响到市场的出售热情。特别是在对于公积金贷款，低收益完全是毫无疑问的。事实上，市场不买账是业界联合的忧虑。

有分析认为，当前房地产业快速增长力弱，风险突显，可能会更进一步影响市场信心。因此，分析人士认为，与美国模式类似于，我国的房贷证券化改革，必需要有政府部门的托底。

机构猜测，未来有可能正式成立国家住房银行，使之分担类似于房利美的功能，来展开具体操作，但未获得官方对此。但各项制度的完善，以及涉及机构的成立，仍须要一个长年的过程。

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