本文摘要：7月9日，第一太平戴维斯公布了《2019年第二季度广州物业市场总结与未来发展》报告，总结了广州商业地产市场第二季度展现出，以及对第三季度市场走势展开了预测。报告表明，第二季度，广州全市优质零售物业市场空置率和首层平均值租金展现出皆有小幅下跌：市场空置率环比下降0.4%至8.8%，首层平均值租金环比快速增长1.5%至753.5元/㎡/月。

7月9日，第一太平戴维斯公布了《2019年第二季度广州物业市场总结与未来发展》报告，总结了广州商业地产市场第二季度展现出，以及对第三季度市场走势展开了预测。报告表明，第二季度，广州全市优质零售物业市场空置率和首层平均值租金展现出皆有小幅下跌：市场空置率环比下降0.4%至8.8%，首层平均值租金环比快速增长1.5%至753.5元/㎡/月。

展望未来市场走势，第一太平戴维斯在报告中预测：未来随着以落子在非核心商圈居多的追加供应大大入市，零售物业市场空置率短期有所回落，但在强大内需夹住下，市场空置率将渐渐上升，供不应求态势初贞。广州购物中心存量大约518万㎡海珠商圈空置率最低，约18.6%第二季度，随着萝岗奥园广场开业，为广州购物中心市场带给4.5万㎡追加供应，全市优质零售物业存量不断扩大至约518万㎡。

因第二季度市场追加供应不多，所以追加供应入市并未对市场空置率导致显著影响。截至季末，广州全市优质零售物业环比小幅下降0.4%至8.8%，其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比下降1.1%和0.3%至7.3%和12.1%。对于本季度空置率，核心商圈比非核心商圈展现出出有更大的环比上涨幅度现象，第一太平戴维斯广州策略顾问部董事 张晓远指出，背后主要有三大原因：第一，坐落于非核心商圈新项目入市更为慎重，对商场品牌开业亲率和进驻率有严格要求；第二，空置率也是市场租户调整的体现，核心商圈大力展开品牌调整的意愿反感，而非核心商圈则展现出得更加激进；另外，非核心商圈的租金水平比较更加较低，对于对租金脆弱的品牌更加有吸引力。

分子市场来看，海珠商圈空置率全市第一，约18.6%，珠江新城和荔湾商圈以14.4%的空置率三大第二，目前番禺商圈空置率全市低于，为3.4%。全市购物中心首层平均值租金为753.5元/㎡/月核心商圈是非核心商圈的3.79倍租金方面，截至季末，全市优质零售物业首层平均值租金环比快速增长1.5%至753.5元/㎡/月，核心商圈和非核心商圈差异较小，两者首层平均值租金分别环比快速增长 1.7% 和 1.4% 至1647元/㎡/月和434.4元/㎡/月，前者完全是后者的四倍。

分商圈来看，天河路商圈仍然是当仁不让的吸金王，首层平均值租金约1744.4元/㎡/月，环比下跌1.9%，沉稳全市第一宝座。越秀商圈以1500.8元/㎡/月紧随其后，但值得一提的是，与去年同期相比，却上升了10.9%。据分析，越秀商圈本季度首层租金同比上升的原因，也许是由于此前越秀商圈租金低企，造成品牌大面积拓店压力较高，而今年上半年商圈内项目引进品牌新面孔意愿反感，主动下调租金更有品牌入驻所致。

餐饮业态大力拓店第二季度品牌出租面积以500㎡以下居多据第一太平戴维斯在报告里共享的第二季度主要出租成交价案例，餐饮品牌占到了半壁江山：新加坡泊放肉骨茶华南首店，登岸天环广场；西城都濠引入了Sweet Monster、椰子里、新作的茶等餐饮品牌；网红西餐厅捡JIAN则分别在五号停机坪和云门NEW PARK班车了新店；有间虾砖、味千拉面和顺德小厨等连锁品牌也争相拓店。另外，时尚服务品牌李宁的拓店市场需求也十分反感，第二季度分别在合生广场和东方宝泰班车新店。从市场需求面积来看，餐饮品牌的出租面积主要集中于在250-400㎡的区间，而像九木杂物社等家居及生活方式品牌，以及SK英国皇家少儿英语等早教品牌的拓店面积市场需求更大，在1000㎡以上。

投资市场：广州零售物业倍受外资注目但目前市场可售项目不多在发布会现场，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管 杜靖宇共享了广州零售物业的投资市场情况。杜靖宇回应，受到粤港澳大湾区规划性刺激，广州和深圳两大一线城市的优质物业，特别是在受到海外资本的注目。

其中，坐落于核心商圈、享有单一产权和体量集中于在8-10万㎡的物业标的，是资本大鳄的注目重点。但目前，广州市内合乎外资交易拒绝的可售项目不多，除了要符合上述原因外，外资对收购/并购项目还有严苛的准入条件拒绝，例如更加重视项目的土地剩下使用权年限。

因为收购/并购项目牵涉到的交易时间较长，外资在持有人物业并经营后，未来还有解散以及去找接盘侠市场需求，所以对可售物业的土地用于年限更加重视。2019年下半年将有10个新项目入市主要集中于在非核心商圈探讨第三季度，预计将有三处优质零售物业开业，分别是坐落于东莞的东莞合生汇、坐落于白云的嘉禾金铂天地和坐落于天河的美林M.LIVE天地（一期），将为市场带给53.8万㎡的追加供应。而在今年下半年，预计将有10个新的购物中心相继入市，为全市带给134万㎡追加供应，这些追加供应主要集中于非核心商圈，如萝岗和东莞。

下半年广州购物中心的开业小高潮，将造成全市空置率的短期回落，但第一太平戴维斯指出，展望未来，在强大内需的夹住下，广州购物中心空置率将渐渐上升，供不应求态势初贞。同时，非核心商圈还是未来供货的主力军。

预计2019至2023年，广州零售市场大约92%追加供应源于非核心商圈，其中番禺和东莞将分别占到总追加供应的30%和14%。随着万博商圈多个项目如番禺天河城、番禺灵活广场的渐渐入市，番禺商圈的竞争将更为白热化。

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