本文摘要：简介：随着人口老龄化的激化，如何养老的问题愈发受到注目，未来极大的老年消费市场也引发资本的兴趣。除万科、保利、远洋等品牌房企投身于养老地产之外，险资也在重新加入，泰康人寿和平安保险以养老社区的名义拿地，顾及研发运营。一时间，各大企业云集养老地产，大有“八仙过海，各显神通”的意味。 但在养老地产刚刚跟上之时，就面对着企业投资热情与市场主体市场需求不配上的失望，高端化偏向显著。面临这一潜力极大的市场，房企和险资也各怀动机。

简介：随着人口老龄化的激化，如何养老的问题愈发受到注目，未来极大的老年消费市场也引发资本的兴趣。除万科、保利、远洋等品牌房企投身于养老地产之外，险资也在重新加入，泰康人寿和平安保险以养老社区的名义拿地，顾及研发运营。一时间，各大企业云集养老地产，大有“八仙过海，各显神通”的意味。

但在养老地产刚刚跟上之时，就面对着企业投资热情与市场主体市场需求不配上的失望，高端化偏向显著。面临这一潜力极大的市场，房企和险资也各怀动机。有项目押金高达200多万探访北京多个项目找到，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收费也极为便宜。

泰康之家·燕园的自理老人每月须要交纳的费用大约在9000元左右，非自理老人则在2万元左右。在泰康之家体验馆，销售人员极为自豪地告诉他客户，他们这里住进的老人一般都是高校卸任教授或北京厅局级以上干部。值得注意的是，泰康之家·燕园二期公寓的购票必须交纳85万到245万元平均的押金。

据销售人员说明，这部分钱只不过不全是押金，以住进低于必须交纳的85万元为事例，押金只有20万元，只剩的65万元是落地卡，可以享用折扣。不过，无论以何种方式住进，自理老人都必须缴纳每月1万元左右的租金。保利安平·和熹不会的工作人员也回应，在他们这里住进的老人基本都是卸任高干，而他们的收费大约在每月7500元左右。

某种程度地，远洋集团旗下的椿萱弘老年公寓也将目光瞄向高端人群，据理解，这里每月的低于收费都在6900元。另据理解，老年公寓一般为一个房间两张床，很多老人和家属不不愿和别人拼房，就将整个房间都包下来，这样费用又减少了将近一倍。养老道家地产委员会秘书长陈宝存说道：“机构养老本来就是营利性质的，一般来说，老年公寓的建设成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有将近3000元，成本高造成收费低，也很长时间。

不过未来居家养老将是趋势，这种高端化的机构养老有可能市场会过于好，很多老人不会实在没适当去老年公寓养老。”回应，亚豪机构市场总监郭毅指出：“开发商主要执着的相对来说是塔尖阶层的养老市场需求，这种高端化的模式更加有利于其整个利润的构建，如果做到中低阶层养老市场需求的话，有可能很难构建资金的于是以循环。却是拿地、研发，还包括设备都是有成本的，企业的商业行为都是具备选择性的，而不是扮演着政府的角色来做到公益。”针对市场需求，北京太阳城房地产开发有限公司总经理金辉认为：“养老地产市场的市场需求主体只不过还是工薪阶层的老人，他们付不起以致于上万元的价格，但价格低廉的老年公寓又挤迫不进来，正处于一个很失望的境地。

而且杨家社区大多没电梯，却也有六七层楼低，居住于在这里的老人生活十分不便，这个人群量相当大，他们才是最必须住进老年公寓的。”动机各异针对万科等大牌房企进占养老地产领域的现象，贤迈进回应：“品牌房企做到养老地产，一定程度上是在传统业务上做到新的扩展，这是多元化的模式。

地产企业多有类似于的逻辑，都期望在传统业务投资的基础上找寻新的投资机会，养老地产本身没过于多的品牌开发商，这个时候政策也较为严格，所以很多房企不愿新增投资。”前不久远洋集团总裁李明在在2016年中期业绩发布会上谈到养老产业未来时直言：“养老产业在远洋未来的业务结构中，虽然说不上半壁江山，也应当是三分天下。

”事实上，对于品牌房企来说，传统的住宅和商业板块已无法符合业务扩展的必须，且养老地产又有一定的政策扶植，再加未来年近2万亿元老年消费市场的欲望，品牌房企会退出这一守住先机的机会。对于险要资投身于养老地产的动机，贤迈进认为，首先是因为险资的寿险业务和养老地产服务等业务有很好的匹配度和切入点，所以投资方面的压力并不大。

而且此类险资也在大力找寻较为给定资金期限的项目，这个时候养老地产长周期的研发模式和险资保单背后的现金流的期限是较为相符的，即都是长周期的资金流。既然此类保单背后的资金不必须短期支付，那么投资此类5年以上开发周期的地产项目就较为给定。

除此之外，养老地产对险资还有一种欲望，就是可以将保险业务与老年公寓配上一起销售。走访调查找到，泰康之家·燕园的住进模式分成两种，一种是交押金住进，一种就是办理保险住进。

项目不仅高端化，而且设置住进门槛，设置住进年龄，如果没超过，则必须办理最少200万元的保险才能住进。专业化运营能力不详走访调查找到，北京完全所有的养老地产项目都是一家企业摘得了投资、研发、运营的所有工作。情形往往是，集团公司负责管理投资拿地和研发建设，并以养老机构的名义正式成立子公司，负责管理老年公寓的运营。

万科集团正式成立万怡医养企业管理有限公司，负责管理老年公寓的管理和运营，而这些老年公寓基本都是映射在万科社区中。如坐落于窦店的万科幸福家社区养老中心就是映射在万科快乐汇社区之中。万科幸福家的前台工作人员回应，这个项目隶属于万怡医养企业管理有限公司，只不过也是万科旗下的子公司。保利安平·和熹不会也是映射在保利西山林语社区之中，工作人员说道，这个项目由保利和安平共同开发建设，虽然引入了安平的医疗资源，但运营主要还是由保利这边来已完成。

远洋集团正式成立了远洋养老运营管理有限公司，专门负责管理其旗下品牌椿萱弘老年公寓的运营管理。以客户身份回到双桥椿萱弘老年公寓，项目坐落于康城花园一隅，嵌入于社区中。销售人员回应，项目所在的这栋楼就是指康城花园社区卖过来的，由远洋集团正式成立的养老机构来运营，他们也都归属于远洋的员工。泰康人寿也正式成立了泰康之家(北京)投资有限公司，负责管理拿地、研发、建设、公寓经营的全程工作。

回应，贤迈进指出其中有可能不存在专业化过于的问题。“主要是目前各大企业实质上并没一个过于大的战略储备，都是拿一块地做到一个项目的试水模式。

先前若有新的盈利模式，此类企业的新增投资，还包括专业管理层面的投资才不会减少。”张大伟则回应：“一个完备的养老体系应当是以国家投资居多，但现在国家没有做到，企业并想全部摘得研发和运营，可是没办法，国家没扶植，不得已由企业来做到全部的事情。

”陈留存说道，“总体来看，险资在运营方面的优势小于房企。很多房企是以养老社区为噱头来超过卖房的目的，有挂羊头卖狗肉的指控。”而险资只研发老年公寓，不建产权式商品房，在运营方面注意力不会更为集中于。

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